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万科狂飙突进:斥资1569亿拿地并购 经营现金流锐减254%负债率升至85%

2018-11-26 06:56:50 来源:长江商报

    长江商报记者 沈右荣

    一边高喊“活下去”一边高歌猛进地并购拿地,龙头?#31185;?#19975;科A(000002.SZ)戏剧般的表现或是时下大?#22836;科?#26222;遍的处境。

    继收购华夏幸福、海航部分项目及公司股权后,11月9日,万科又收购了嘉凯城旗下5家公司股权。

    据长江商报记者不完全统计,2018年初以来,万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起,耗资超过230亿元。

    此外,万科在拿地方面?#36130;?#20026;积极。根据万科披露的数据,今年前10个月,其累计新增项目205个,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元。

    大举并购使得万科的负债激增、现金流锐减。截至今年9月30日,万科流动负债达到10441.36亿元,首次突破万亿。随着大举扩张,公司的现金流急剧减少。今年前9个月,其经营现金流净额同比下降254.02%。

    为了支撑其拿地扩张,今年以来,万科不断举债。截至三季度末,其资产负债率升至84.93%,这已是从2014年以来的连续四年增长,也是其上?#24184;?#26469;的最高值。

    在去杠杆、房地产市场调控背景下,万科为何一边喊“活下去”、一边又举债拿地??#28304;耍?#38271;江商报记者向万科发去采访函,但未获得具体答复。

    11月23日,一上市?#31185;?#20154;士向长江商报记者称,目前,?#31185;?#22788;于洗?#24179;?#27573;,中小?#22836;科?#29983;存艰难,不断出售股权、地块,而大?#22836;科?#21017;趁机低价拿地,拥地过冬。而于万科而言,频频拿地扩张与负债猛增、流动性承压,二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形?#21830;?#25112;。

    1338亿拿地?#26377;幸?#31532;二

    在房地产市场调控之际,万科依然?#26377;?#28608;进扩张风格。

    11月10日,嘉凯城公告称,将旗下5家公司股权出让给万科,交易价格为3.55亿元,以及约30亿元的股东债权款,合计约33.58亿元。

    公告显?#33606;?#26412;次交易资产包中,涉及位于杭州、诸暨、重庆等4座城市共6个房地产项目,项目剩余可售面积超过71.06万平方米,合计负债达89.21亿元,净资产仅为4.34亿元。今年前8个月,合计亏损1.4亿元。

    据介绍,基于发?#20849;?#30053;考量,万科通过收购嘉凯城资产包,可加大对华东市场的?#23395;鄭?#26377;利于业务扩展。

    其实,这已是短短一个月内万科实施的第三次较大规模并购。今年国庆节之后的10月9日,万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权,获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。这也是?#26412;?#19975;科年内最大一笔并购,收购完成后,万科成功?#23395;至?#29615;京区域。

    11月6日,万科又收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权,转让价款约10.35亿元,加上一笔5.47亿元的原股东贷款,交易价款合计为15.82亿元。资料显?#33606;?#24191;东兴华实业的主要资产为中央海航?#39057;?#24191;场项目。该项目总建筑面积17.7万平方米,是一个集写字楼、?#39057;輟?#20844;寓及商业于一体的综合体项目。

    上述三次并购,万科合计耗资81.74亿元。一个月耗资超80亿元并购,于万科而?#28304;?#20102;历史纪录。

    其实,今年以来,万科收购项目的动作较为频繁。据不完全统计,从今年1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中?#30446;?#22987;,万科至少实施了14起收购,累计耗资230.86亿元。而这,还不包括一些未公布交易金额的并购项目及一些旧城改造项目。

    除了通过收购项目间接拿地外,万科在直接拿地获取方面也很踊跃。据万科经营数据,今年前10个月,万科新增建筑面积为4193.4万平方米,其中权益建筑面积为2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元,平均楼面价为5453.59元/平方米。其拿地金额和建筑面积,仅次于碧桂园(拿地金额为1197亿元),位?#26377;幸?#31532;二。

    综上所述,通过直接间接拿地,万科合计耗资约1569.03亿元。

    流动负债首次破万亿现金流承压

    大举拿地的万科也面临着现金流承压的局面。三季报显?#33606;?#25130;至今年9月底,公司负债总额达到12163.30亿元,首次超过万亿,?#22799;?#21021;的9786.73亿元增长了2376.57亿元,增幅为24.28%。同期,公司资产总额为14322.22亿元,?#22799;?#21021;增加了2668.75亿元,增幅为22.90%。

    从负债端看,公司有息负债为2432.03亿元,?#22799;?#21021;的1906.25亿元增长了525.78亿元。有息负债大幅增?#21448;?#25509;吞噬了公司不少利润。今年前9个月,公司财务?#24310;?#39640;达46.3亿元,而去年全年为20.75亿元,增加了25.55亿元,增幅为123.13%。这意味着,今年前9个月,公司创造的利润有46.3亿元用于支付了利息。

    此外,负债中,流动负债为10441.36亿元,首次突破万亿元大关,?#22799;?#21021;的8473.55亿元增加了1967.81亿元。而在12124.08亿元流动资产中,货币资金为1327.66亿元,?#22799;?#21021;1741.21亿元减少了413.55亿元。存货7078.93亿元,?#22799;?#21021;增加了1098.05亿元。而公司的存货周转率逐年下降。2015年,其存货周转率为0.4029次(?#22025;?93天),2017年降至0.3005次(约1198天),今年前9个月为0.1759次。

    负债大幅攀升,存货高企且周转率下降,使得万科的偿债压力明显增大。

    从偿债指标看,截至今年9月30日,万科的资产负债率为84.93%,?#22799;?#21021;的83.98%增长了0.95个百分点。这也是2014年以来,公司资产负债率连续5年上升,更是达到公司上市27年来的最高值。同时,公司的流动比率、速动比率分别为1.16倍、0.48倍,2017年底为1.20倍、0.50倍。仅以2017年?#36164;?#25454;,其流动比率接连下降,创下了公司上?#24184;?#26469;的最低值,这也表明公?#22659;?#20538;能力下降。

    此外,基于并购,万科的现金流亦呈现紧张局面。今年前9个月,公司经营活动现金流净额为-257.31亿元,去年同期为167.06亿元,去年年底为823.23亿元。三季度经营现金流锐减了254.02%,且由正转负。

    为?#33322;?#27969;动性压力,万科频频举债。今年11月15日晚间万科公告称,公?#22659;?#21151;发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元。截至9月底,公司应付债券余额为429.31亿元。

    此外,万科还筹划发行H股。10月29日,万科增发H股的申请已被证监会受理。

    试图寻求扩张与流动性平衡

    扩张与流动性,二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形?#21830;?#25112;。

    针对万科大举收购拿地扩张,一家上市?#31185;?#20154;士向长江商报记者表?#33606;?#26102;下正处于房地产市场洗牌之际。小型区域性?#31185;?#22240;融资受限苦苦煎?#33606;?#19981;少已被收购。中小?#22836;科?#30340;日也不好过,多在不断收缩战线,或出售项目股权、或寻找合作合伙一起开发等。基于此,一些大?#22836;科?#39057;频出?#20540;?#20215;接盘,借此?#32479;?#26412;扩张。

    其实,在去杠杆及房地产市场调控的背景下,?#31185;?#36164;金普遍趋紧,即便是龙头?#31185;螅?#20063;得谨慎行事。

    长江商报记者采访了解到,今年四季度以来,不少?#31185;?#34701;资后不再像以前那样用于拿地扩张,而是用于还债及补充流动资金,提高流动性。

    此外,全国?#27573;?#20869;,此前,从财报上看,业绩还算不错的一些?#31185;螅?#22312;不断强调快速回笼资金。包括恒大、万科、金地、中粮等?#31185;?#38470;续通过开盘优惠,推特价单位房等手段开展促销,越秀地产等中小?#22836;科?#20063;加入降价促销阵营。

    长江商报记者注意到,万科拿地权益比在下降。今年10月,万科新增项目11个,占地面积合计为179万平方米,计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米,需支付权益价款87.6亿元。而11个新增项目中,只有天津一个项目为企业100%权益持有,有5个项目的权益?#24613;?#22312;50%—70%,而另外5个项目的权益?#24613;?#21017;低于50%。

    拿地权益比下降一定程度上也?#24471;?#19975;科“差钱”,这从其发行H股或可?#24471;?#19968;二。目前,万科正在筹划发行H股,而近期,香港股市下跌幅度不小,此时发行H股似乎不是一个合适的时机。

    上述上市?#31185;?#20154;士表?#33606;?#22823;肆扩张的同时,万科接连融资,其意是试图寻求扩张与流动性资金的平衡。


责编:ZB

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